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深圳价值洼地网红刚需盘实探

来源: 作者: 2019-11-10 00:20:45

近期,暴哥团队楼市内参(lsnc007)去考察了一下深圳沙井片区的部份楼盘,下面是考察的所见所闻,暴哥的粉丝可以参考下。文末有放二维码,也欢迎粉丝们关注!

以下为正文:

2018年,一线城市的政策和市场纷纭触底,伴随着压抑好久的需求爆发,一线城市有望在今年迎来回暖期。

另外,今年一线城市的推盘数量也较去年有了大幅度的上升。以我所在的深圳为例,预计2019年入市的新盘将超过100个。

从罗湖到福田CBD,再到南山科技园、后海、深圳湾,最后到如今的前海,深圳一路向西,城市中心逐渐向西边转移。

并且,得益于粤港澳大湾区计划的加持,空港新城等,深圳的西部也越来越遭到购房者的青睐。

在深圳的“三轴两带多中心”版图上,背靠南山的宝安沙井也因此成为了网红片区。

深圳价值洼地网红刚需盘实探

最近我实地考察了一些楼盘,在这给大家分享一下我的所见所闻所感!

1

去年年底开盘的万科星城,是沙井片区的网红盘。

万科星城位于新桥街道上星路和上星南路交汇处,全部项目分为六个地块,2、3、5三块为住宅用地,4为教育用地,1、6两块为商业用地。

深圳价值洼地网红刚需盘实探

目前还剩下79平、98平两种三房的户型,毛坯均价在4.3万/平,总价349万-427万,精装修交付。79平装修款23万,最高可以减7万;98平装修款28万,最高可以减11万。这个价格加上装修,和周边楼盘相比偏高。周边二手房数量比较少,在售价格也仅为4万/平左右。

深圳价值洼地网红刚需盘实探

额外要说的一点是,置业顾问表示房贷利率是基准利率上浮15%,跟深圳普遍上浮10%相比偏高了。

去年,由于房贷利率的问题,该楼盘的业主还和万科方面进行了Wei权,希望能自主选择银行,下降房贷利率。

没有比较就没有伤害,隔壁同期开盘的华强城,房贷利率只上浮10%,虽然看起来只差5个点,但利息却是千差万别。

项目最大的缺点是离地铁比较远,距最近的11号线马安山站也要2.3千米,走路的话大约需要30分钟,不算真正的地铁盘。

周边还有已在建的地铁20号线、12号线,以及未来计划的18、26号线,前两条距离项目也比较远,后2条稍近,但是可能要等八九年左右,时间上比较遥远。

万科也知道自己项目的缺陷,因此置业顾问特别指出,未来1号和3号地块底下会有政府规划的公交首发站,预计一两个站可以到达地铁口。

从地铁站一路走过来,发现周边还有很多老旧的厂区和农民房,绿化不是很好,路上灰尘比较多,步行也不是非常方便。据置业顾问说,未来这一带还会进行旧改,因此还会有升值的空间。

万科星城最大的卖点在于学位,该学区内对应的是宝安中学(团体)第二外国语学校,学校在宝安基本可以排在第三、第四,在全市排名中上。

另外,项目自带18班幼儿园和规划一所36班九年一贯制公立学校,位置在上图的4号地块。

生活配套上看,公园、书城、医院、商场都比较齐全,附近有许多已建成的楼盘,居住氛围比较浓厚。未来与周边的博林君瑞、沙井海岸城(在建)等商业一起,会构成该片区新的商圈。

在建楼盘除了万科,还有今年上半年行将交付的博林君瑞,去年年中开盘,住宅现在基本卖光了,在售的是底层商铺。

去询问时候还剩下顶层的两套,因为认购的客户贷款没有办下来,所以没有成交。毛坯交付,4.4万/平,总价在430万左右,离地铁站比万科星城近一半,有兴趣的朋友可以去了解一下。

从地段来看,万科星城处于大空港地区的计划内,随着新的会展中心建成,周边万丰村等旧改项目动工,该片区未来会更加宜居。

2

在福永街道凤塘大道与宝安大道交汇处,有一个那一带比较大的项目就是华强城。

这个项目很靠近地铁站,在出口那里就可以看到项目。地铁11号线塘尾站下车,过一条马路就到了。

目前项目的周边建设还不够完善,可以看到道路两边还是盖着纱布,处于建设未成形的状态。

这条大道上车流很大,而且红绿灯也不是很完善,所以走路过去会有些许的不方便。

项目在商场建成之际会建设一个空中连廊直接连接项目商场和地铁站,避免了过马路的不便。也就是大概在下图中1所在的位置,建成时间大约是在2021年左右。

项目层次比较分明。

上图中2处用于建设8.8万平米的大型商场。

3处是建设商业写字楼。

4处是住宅,但是不对外开售,主要用于原村民回迁。

5处是已经建设好的项目一期,在2018年11月已开盘,我去的时候一期基本上已经卖完了。

6处也不开放,用作政府的人才房。

所以未来计划出售的只有7处,也就是项目二期。

目前2期已经差不多建好了,但是还没有拿到预售证。所以2期实际上还没有开盘,预计开盘时间可能会是在年中左右。

2期位置属于坐北朝南的方向,前面恰好是一所高级中学,而且2期中的四栋是错开建设的,所以采光和视野应当都不错。

项目的是属于学区房,学区一般,配套的学校只有塘尾万里学校。

地下停车库有2层,只租不卖,租金大约是250元/月。

从目前项目的周边环境来看,项目周边并没有什么大型的商场或休闲娱乐场所,多以农民房或者旧工业区为主,有一个成型的菜市场。

周边的医院资源缺乏。项目1公里以内只有一个福永人民医院塘尾社区健康服务中心。

项目紧挨着宝安大道,易受粉尘和噪音的污染,居住环境一般。目前项目一路之隔还有鸿荣源、中粮立新湖两个超大型旧改项目。

除非常靠近地铁站之外,项目目前最大的卖点就是空港新城的概念了。项目是处于大空港辐射的范围以内,地理位置上具有一定的优势。

在深圳的地区计划中,空港新城概念还是比较火热的。大空港总规划面积95k㎡,大空港地区位于宝安区北部,由广深高速、机荷高速延长线、珠江治导线、深莞行政界限、茅洲河、松福大道、福海大道围区域。

因此,随着粤港澳大湾区战略的实施,沙井片区的房价洼地也逐渐被填平。因为项目2期还没有开盘,所以我也没拿到具体的价格,均价的话大概是在毛坯4.6万左右。

到时候开盘将会以毛坯价出售,不强制带装修。贷款的话,项目合作的银行大约有十几家,业主自主选择银行,贷款利率上浮大约10%。

目前周边的二手房主要是中粮凤凰里的房子,也就是中粮立新湖一期,网络报价在大约5万左右。

整体来说,位置不错,概念也有。但是学区一般,目前周边配套不够完善,医疗不方便。

空港新城的计划落实需要时间,沙井全部片区的面貌改变也需要一定的时间。

从未来发展上看,同样是4万出头的价格,西部要比东部的潜力大很多,因为深圳在逐渐向西发展。并且片区背靠南山,有广大的刚需客户在支持。

·END·

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